Contrat de réservation VEFA ou compromis de vente : quelles différences ?

Acheter un logement neuf sur plan (vente en l'état futur d'achèvement, ou VEFA) ne se fait pas avec un compromis de vente, mais avec un contrat de réservation, aussi appelé contrat préliminaire. Les deux documents précèdent l'acte notarié, mais ils n'engagent pas les parties de la même façon. Voici ce qu'il faut retenir pour conseiller vos clients.

Les différences en un coup d'œil

	Contrat de réservation (VEFA)	Compromis de vente (ancien ou achevé)
Ce que l'on achète	Un logement à construire	Un logement existant, déterminé
Engagement du vendeur	Réserver le logement à l'acquéreur si le programme se réalise	Vendre le bien au prix convenu
Le prix	Prévisionnel, il peut être révisé dans les limites du contrat	Ferme et définitif
La vente	Conclue seulement à la signature de l'acte notarié	Vaut vente dès l'accord sur la chose et le prix, une fois les conditions suspensives levées
Dépôt de garantie	Plafonné : 5 % si l'acte est signé dans l'année, 2 % entre 1 et 2 ans, rien au-delà de 2 ans	Pas de plafond légal
Rétractation	10 jours pour l'acquéreur non professionnel	10 jours pour l'acquéreur non professionnel

Sources : code de la construction et de l'habitation, articles L. 261-15, R. 261-28 à R. 261-31 et L. 271-1 ; code civil, article 1589.

Le contrat de réservation : réserver un logement qui n'existe pas encore

Par le contrat de réservation, le promoteur (le réservant) s'engage à réserver un logement à l'acquéreur (le réservataire) si le programme se réalise. Il s'interdit de le vendre à quelqu'un d'autre, mais il n'est pas obligé de construire : si le programme est abandonné, l'acquéreur récupère son dépôt.

Le contrat doit notamment préciser la surface habitable approximative, le nombre de pièces, la situation du logement dans l'immeuble, la qualité de la construction, le prix prévisionnel et ses modalités de révision, ainsi que la date prévue pour la signature de l'acte de vente.

Le dépôt de garantie est encadré par l'article R. 261-28 :

• 5 % du prix prévisionnel au maximum si l'acte de vente est signé dans un délai d'un an ;
• 2 % si ce délai est compris entre un et deux ans ;
• aucun dépôt si le délai dépasse deux ans.

Ces sommes sont versées sur un compte spécial ouvert au nom de l'acquéreur, bloqué jusqu'à la signature de l'acte.

Quand l'acquéreur récupère-t-il son dépôt ?

L'article R. 261-31 liste les cas où le dépôt est restitué sans retenue ni pénalité, notamment :

• l'acte de vente n'est pas signé du fait du vendeur dans le délai prévu ;
• le prix de vente dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel, même révisé selon le contrat ;
• le ou les prêts prévus ne sont pas obtenus, ou leur montant est inférieur de plus de 10 % à ce qui était prévu ;
• un élément d'équipement prévu au contrat n'est pas réalisé ;
• le logement présente une réduction de valeur de plus de 10 % dans sa consistance ou sa qualité.

En dehors de ces cas, si l'acquéreur renonce après le délai de rétractation, le promoteur peut conserver le dépôt.

Avant la signature, le notaire doit envoyer le projet d'acte à l'acquéreur au moins un mois à l'avance (article R. 261-30).

Le compromis de vente : la vente est déjà conclue

Le compromis (promesse synallagmatique de vente) engage les deux parties : le vendeur à vendre, l'acquéreur à acheter, à un prix ferme. En droit, il vaut vente dès que les parties sont d'accord sur le bien et le prix (article 1589 du code civil). Une fois les conditions suspensives levées (obtention du prêt, par exemple), aucune des deux parties ne peut plus renoncer : chacune peut contraindre l'autre à signer l'acte authentique, avec des dommages et intérêts le cas échéant.

Le délai de rétractation de 10 jours

Dans les deux cas, l'acquéreur non professionnel d'un logement dispose d'un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la remise ou de la notification du contrat (article L. 271-1). S'il se rétracte dans ce délai, les sommes versées lui sont restituées.

Pourquoi c'est important pour les professionnels de l'immobilier

Agents immobiliers, mandataires et conseillers en financement sont régulièrement interrogés sur ces différences. Les connaître permet de sécuriser le conseil et d'éviter qu'un client ne perde son dépôt de garantie.

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FAQ

Q : Peut-on signer un compromis de vente pour un logement en VEFA ?
R : Non. Pour un logement à construire vendu par un promoteur, l'avant-contrat est le contrat de réservation (contrat préliminaire), encadré par le code de la construction et de l'habitation.

Q : Le prix du contrat de réservation est-il définitif ?
R : Non, il est prévisionnel. Il peut être révisé dans les conditions prévues au contrat. Si le prix final dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel, l'acquéreur peut renoncer et récupérer son dépôt.

Q : Quel dépôt de garantie en VEFA ?
R : Au maximum 5 % du prix si l'acte est signé dans l'année, 2 % entre un et deux ans, et aucun dépôt si la signature est prévue à plus de deux ans.

Sources

• Code de la construction et de l'habitation, articles L. 261-15, R. 261-28 à R. 261-31, L. 271-1 — Légifrance
• Code civil, article 1589 — Légifrance
• VEFA, vente en l'état futur d'achèvement — Office notarial Euller-Jung