FINANCER UN BIEN NEUF DANS LE CADRE DU BAIL RÉEL SOLIDAIRE

Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif conçu pour favoriser l’accession à la propriété des acquéreurs les plus modestes.

Inspiré du modèle des Community Land Trust anglo-saxons, le BRS permet à ses bénéficiaires d’acquérir la seule propriété du bien immobilier neuf, le terrain étant porté par un organisme de foncier solidaire (OFS), moyennant un loyer modeste sur le terrain. Il vise à offrir une alternative à la propriété privée du sol et à réguler l’inflation des prix de l’immobilier, grâce à la dissociation du foncier et du bâti.

Les OFS sont des organismes à but non lucratif, agréés par le préfet de région, ayant pour objet de détenir la propriété de terrains sur lesquels des logements sont bâtis, afin que ces derniers restent perpétuellement abordables et nettement inférieurs au prix du marché. Les propriétaires de ces logements ne détiennent que l’immobilier. Ils sont locataires du terrain et bénéficient du droit d’usage par le biais d’un bail emphytéotique rechargeable (de 18 à 99 ans).

Le foncier sous BRS demeure la propriété permanente de l’OFS, qui le met à disposition, moyennant la location du foncier appelée redevance. La redevance est calculée au m² de surface habitable. Le ménage qui bénéficie de l’opération doit occuper le bien à titre de résidence principale (article L. 255-1 du Code de la construction et de l’habitation). Il doit répondre à des conditions de ressources.

Outre le portage perpétuel du foncier affecté à un BRS par l’OFS, la principale innovation du dispositif consiste à permettre la « rechargeabilité » du BRS à chaque mutation, le bail est alors reconduit pour une durée identique. Cela permet de maintenir dans le temps la valeur des droits réels, qui ne sont donc plus indexés sur la durée restante du bail.

En contrepartie, le montant du droit réel immobilier (le bâti) est encadré, afin de maintenir perpétuellement accessible le bien pour les ménages successifs qui les auront acquis auprès du ménage actuellement propriétaire.

La promesse du BRS est donc de faciliter l’accès à la propriété dans les zones tendues à un coût maîtrisé et très inférieur au marché. Ce nouveau modèle de propriété s’accompagne d’avantages complémentaires : exonération partielle de taxe foncière, Tva réduite à 5 ,50%, garantie de rachat du logement par l’OFS, en cas d’échec dans l’accession.

A ce jour, plus de 20 OFS ont été agréés par les Pouvoirs Publics et plus de 10.000 logements sont programmés au niveau national. Quelques exemples : Paris, Grenoble, Lille Métropole, Villeurbanne, Lyon, Rennes, Nantes…

Comment travailler le dossier de financement ?

Destiné à des ménages modestes, le dispositif est sous plafond de ressources, généralement ceux du Prêt social de location-accession (PSLA) :

La demande de financement est instruite de manière classique, en intégrant dans le coût de l’opération la seule acquisition du bâti et les frais annexes classiques. Les logements étant neufs, le financement par un prêt à taux zéro est possible. Il faut ajouter aux charges du ménage le montant du loyer sur le foncier.

En conclusion, ce dispositif qui date de 2016 est assez peu connu des particuliers et les promoteurs se sont emparés du sujet récemment. Dans votre mission de conseil, parlez-en à vos clients qui peut-être sont exclus de l’achat faute de revenus suffisants.